关注下新闻的话，就会发现近期二手房的确不好过，或者更准确点，应该是4月之后就开始乏力，导致5月成色不大。
我爱我家最新多个方面数据显示，5月南京二手房屋成交量为9516套，环比下降15.9%，连续第二个月环比下滑。
从挂牌价格来看，5月挂牌房源均价为33124元/㎡，环比小幅下滑1.5%，也是近两年来的较低值。且仍存在一定的议价空间。
有中介透露：“有的房东急需用钱，为了尽早把房子卖出去，心态都崩了，动不动就来找我们调个价格，有些甚至降10万、20万！”。
可还是有二手房业主控制不住自己想涨价的心，有的是想为自己换房时能够多点预算，有的已经宣告涨价失败，又只能把价格调回去。
小区最近成交的两套房源，成交价在4.18-4.22万/㎡，相比两年前5.5-6.1万/㎡成交均价，最高亏损近2万/㎡。
以113㎡为例，两年前该小区同户型，以单价5.16万/㎡成交，同样户型在今年市场行情下，业主只要3.9万/㎡出售，相比之下猛降1.17万/㎡，总价浮亏约130多万。
海峡城云珑湾行情最好时当属2020-2021年前后，受当时南师附中名校挂牌影响，该小区二手房从最初河西南垫底4万出头，到高位时冲破6万大关，只用了短短半年时间。
2021年4月，海峡城云珑湾一套102㎡房源，总价633万，成交价6.17万/㎡，刷新了此前5.9万/㎡记录，是目前小区二手房最高成交单价。这种行情大概延续了半年多。
自2021年10月年开始，海峡城二手房流动性压力显现，小区房价不断下滑。最新成交均价稳定在4.3万/㎡，比4年前该小区二手房水平还略差。
此外，链家网显示去年10月份至今，海峡城云珑湾只卖出3套房源，看房人锐减，成交周期最短1天，最长达到537天。
核心区华润国际社区，最新成交一套87㎡二手房，成交单价3.3万/㎡。同样户型，两年前，成交价一度高达4.8万/㎡。
在往前看，华润国社于今年春节后后卖出一套88㎡三房，单价低到吓人，只有2.7万/㎡，而这个房子的成交周期，长达2年半，难度之大可想而知。
作为早期江核二手房价“扛把子”，正荣润江城&正荣润锦城这对兄弟盘，在市场大环境影响下，也未能独善其身。
从正荣润锦城最近成交的两套二手房来看，一套75㎡房源，成交价3.7万/㎡，另外一套104㎡成交价更低，只有3.6万/㎡。
而同样104㎡户型，两年前有房东却以5.2万/㎡价格卖出，成交周期只有12天。2年过去，同小区同户型，却只能以降价1.6万/㎡的方式出售，不心疼是假的。
不仅如此，2月份正荣润锦城还成交了一套78㎡房源，成交单价3万出头，刷新了该小区今年以来最低成交价，成交周期达到1年零4个月。
隔壁正荣润江城，活跃度稍微好点，但相比两年前二手房行情，去年三季度以来房价起伏较为剧烈，从4.8万/㎡→3.7万/㎡，堪比过山车。
目前正荣润江城二手房挂牌均价3.8万/㎡，近三个月成交了5套，二手房最高成交4.3万/㎡，最低3.6万/㎡。
青奥板块保利西江月，5月份成交了三套房源，成交单价2.7-2.9万/㎡，均低于3万/㎡以下。
中海左岸澜庭，去年12月至今，已先后卖出8套二手房，非标户型除外，最低一套成交单价只有2.8万/㎡，最高3.3万/㎡。
隔壁金地风际，今年以来共卖出3套二手房，成交价3.2-3.3万/㎡。
两盘同为2019年首开，开盘均价3.05万/㎡，且需要摇号买入，当年开盘吸引了不少外地投资客，如今三年过去，算上装修、税费，还要倒贴卖房。
有人表示，这年头投资买房，能保本就不错了，不像个别房二手房还没挂牌，就已跌破发行价。
据买房惠网友群爆料称，因房东资金链出现一些明显的异常问题，日前江与城一套89㎡三房，带车位单价仅约2.5万/㎡，总价约223万。
当初江与城首开均价3.05万/㎡，还贷2年多总价涨了30-40万，但算上利息、持有成本基本不赚钱。
当初买江与城的人，不少外地投资客贷款筹钱买房，赶上市场下行期，一些收入不稳定的人群，只能割肉套现。
殊不知，江核不断下探的二手房价，对市场成交量也带来一定影响，看房人减少，成交量减少，二手房市场活跃性明显变弱。
江核近4个月成交数据：1月成交45套；2月成交37套；3月成交20套；4月成交12套；
前两年，江北核心区长期处在一房难求的状态，二手房也跟着新房火热，买不到新房的人，只能接手二手房。
2021年下半年开始，受市场调控影响，核心区投资客减少，有楼盘率先启动分销，供应量不变，需求减少，有些次新房只能降价销售。
值得一提的是，目前江北核中核的新房毛坯限价最高4万/㎡，今年预计有新盘攀升到4.5万/㎡，与周边二手房对比，江核倒挂正在消失。
龙湖天钜最近成交了一套89㎡三室房源，成交总价366万，成交价40844元/㎡，成交周期186天。
目前小区挂牌均价41547元/㎡，正在出售房源60套，近三个月成交3套。
今年4月份，中海城南公馆卖出首套二手房101㎡三房，成交均价41364元/㎡。
作为3年前南京摇号红盘，业主们的心情一直很复杂，有的人觉得稳住就算赚，也有的人觉得卖亏了。
但是站在业主本身来看，粗略计算这三年资金成本、房贷利息、装修等隐形成本，林林总总加起来也有五六十万。
隔壁龙湖天钜小户型居多，当初开盘均价比中海城南公馆一期高层低3000元/㎡，相比之下龙湖天钜89㎡卖4万/㎡，与中海城南公馆成交价不相上下，其实是赚了一点。
要知道，誉峰苑2019-2020年新房均价，约在2.8-2.9万左右，不算银行贷款利息，明账上就已经亏掉5000-6000元/㎡。
中南上悦城5月有2套成交，都是亏本卖房。尤其是这套86㎡三房，成交价已低至1.9万/㎡，按照当初2.56万/㎡开盘均价，已经亏损5500元/㎡。
东城金茂悦二期，最近成交价2-2.2万/㎡，比起2.55万/㎡开盘均价，亏了3500元/㎡。
一些远郊板块，诸如禄口、桥北、汤山、栖霞山、尧化门、板桥等一批楼盘地缘客本就少，再加上房企暴雷停工、烂尾等负面舆论发酵，二手房库存挤压越来越大。
过去南京楼市无差别火热，江核、紫核、人居、甚至溧水、六合，都能轻松日光。
限售、限贷……调控紧箍咒一上，市场热度降下来，投资客隐退。卖不动的路上，远郊板块首当其冲，于是1成首付、降价促销、房票安置等花式刺激轮番上阵。
这点从开发商拿地策略上可窥探一二，连碧桂园这种长期下沉三四线城市的房企，也纷纷调整未来布局方向，重申转战一二线拿地。
今年二手房市场主要是一个“去库存”的过程，三季度以后，以价换量还会继续存在。
于卖家而言，如果急需换房和用钱，适当以价换量，可促使手中资产快速成交；于买方来说，打新大可不必只盯着新房，配套齐全，品质不错二手房，也是不错的捡漏机会。
有消息称，最快本月底可能还会有一波“救市”动作，但愿这次政策能真正照拂底层。
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